El Gobierno ha aprobado un Real Decreto Ley con medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler para «mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible», sin embargo ha descartado limitar los precios en la vivienda en renta, desoyendo la principal petición de Podemos.
En concreto, el Real Decreto aborda cuestiones como una ampliación de la prórroga obligatoria de los contratos desde los tres a los cinco años -o hasta siete años si el arrendador es persona jurídica-. Hasta ahora, los inquilinos podrían seguir de alquiler prorrogando el contrato hasta tres años, aunque su contrato fuera de una duración inferior.
Además se amplía el plazo de prórroga tácita de uno a tres años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria. Esto se aplicará a los contratos que se firmen una vez entre en vigor el real decreto por lo tanto no será una normal retroactiva.
Esta medida es precisamente una de las que rechazaba el sector inmobiliario en el que cada vez más fondos institucionales están apostando por crear vehículos especializados en alquiler. Asimismo, creen que esto desincentiva a los propietarios a poner en el mercado de renta viviendas que ahora mismo están vacías. Sin embargo, el Gobierno considera «que lo que busca el propietario es tener la menor rotación posible y eso se consigue con esta medida».
Así, desde Fomento aseguran que no hay evidencia internacional ni nacional de que ampliando la obligatoriedad de los contratos suba el precio del alquiler o caiga la oferta. De hecho «a cuota de alquiler en España ha subido más cuando los contratos estaban a más largo plazo que durante el periodo en el que son tres años».
Límite de dos meses de fianza
El Real Decreto también limita a dos mensualidades la fianza a exigir a los arrendatarios. Una medida con la que se pretende que haya un mayor acceso al alquiler, ya que actualmente con una demanda desbordada en las grandes ciudades se llegaban a pedir hasta tres meses de fianza que junto a los honorarios de agencia y el mes corriente suponía para el inquilino desembolsar una cantidad de unos 4.500 euros.
Precisamente otro de los temas que trata la nueva normativa son los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, que debería asumir a partir del sábado el propietario de la vivienda, siempre que sea una persona jurídica (una sociedad o empresa). Hasta ahora, lo normal en determinadas comunidades autónomas como Madrid y Cataluña, es que fueran los inquilinos quienes pagarán la mensualidad de la agencia.
El pasado mes de octubre, el Ejecutivo pactó con el partido morado un acuerdo para los Presupuestos Generales del Estado en el que acordaba «blindar la función social de la vivienda y evitar la especulación» aplicando un techo a la «subida abusiva de precios de alquiler en determinadas zonas». Si bien, fuentes de Fomento aseguran que no se ha incluido la limitación de precios en el nuevo Real Decreto y que en cualquier caso de añadirse podría ser mediante enmiendas o a través de una nueva ley que están tramitando.
Así, ademas de este Real Decreto el Gobierno tiene en marcha un plan para levantar 20.000 viviendas sociales en un plazo de entre cuatro y seis años con el objetivo de aumentar la oferta de casas protegidas. «De todo el parque de vivienda en España sólo el 2,5% es vivienda social, lo que pone a nuestros país en la cola en Europa», apuntan desde Fomento.
Para aumentar la oferta están diseñando también un nuevo proyecto de ley que de mayor seguridad jurídica en los planes de ordenación urbana. Asimismo están elaborando una Ley estatal de Vivienda que llevarán al Parlamento y en la que se tratarán cuestiones de fondo como garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda en todo el Estado, configurándola como servicio público e impidiendo por Ley la enajenación del parque público de vivienda a fondos de inversión.
Líneas del Real Decreto
De momento, el nuevo Real Decreto de medidas urgentes tiene tres grandes líneas, según ha explicado Fomento. La primera de ellas es «incrementar la oferta de vivienda en alquiler, la segunda ofrecer más seguridad al arrendatario y entendemos que así ofrecemos más seguridad al arrendador que lo que quiere es un flujo de renta constante, y la tercera pata es ofrecer alivio financiero a los hogares vulnerables».
Para incrementar la oferta se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para clarificar que «las viviendas turísticas quedan excluidas de la misma y por otro lado en la Ley de Propiedad Horizontal facilitar que las comunidades de propietarios puedan prohibir la existencia de apartamentos turísticos reduciendo la mayoría requerida a tres quintas partes».
Por otro lado, incrementan las facultades de las administraciones para utilizar su derecho de tanteo y retracto.
En cuanto a las medidas de impulso fiscal, se eliminan por un lado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los arrendamientos y se habilita a los Ayuntamienros para que apliquen una bonificación de hasta el 95% del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio.
Por su parte los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública. Asimismo, se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la ampliación por parte de los Atuntanienros del recargo en el IBI establecido en el año 2002.
Hablan los expertos…
¿Pero cómo afectará esta medida realmente al mercado? Los portales inmobiliarios Fotocasa y pisos.com han celebrado las medidas, mientras que Idealista cree que penalizan a los propietarios y acabarán reduciendo la oferta e incrementando los precios del alquiler.
El jefe de Estudios de idealista, Fernando Encinar, ha indicado que los cambios «desequilibra la balanza» entre el propietario y el inquilino, y ha añadido que las medidas «penalizan» a los propietarios, lo que acabará provocando que la oferta sea menor y los precios suban. Encinar también echa en falta soluciones que animen a los propietarios de casas vacías a ponerlas en alquiler y considera que «con lo aprobado por el Gobierno se genera más incertidumbre legal y aumenta la desconfianza».
Por su parte, la directora de Estudios de fotocasa, Beatriz Toribio, ha valorado que el Real Decreto ley no incluya los planteamientos iniciales de contemplar medidas orientadas a limitar el precio de los alquileres en aquellas zonas tensionadas, ya que el precio de los alquileres se está normalizando «en buena parte del país» y algunas de las medidas que se habían planteado para controlar los precios «no eran las más convenientes para mejorar la oferta de vivienda en alquiler, el principal problema que tiene este mercado».
Además, recuerda que el precio medio del alquiler ya está dando «claros signos de estabilización», puesto que hace un año subía en todas las comunidades autónomas y ahora solo en cuatro. El año 2018 cerrará con un alza interanual de entorno al 1%, frente al 9% de 2017, según cálculos de Fotocasa.
El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, considera las medidas otorgan mayor protección a los inquilinos en relación a la realidad actual. «Estas medidas son la respuesta al crecimiento de los precios del alquiler, sobre todo, en ciudades muy tensionadas debido al alquiler turístico y a la fuerte demanda de inquilinos residenciales, como Madrid y Barcelona», ha subrayado.
