El nuevo panorama inmobiliario queda delimitado por la aplicación de sentencias, las nuevas leyes y la tributación fiscal de viviendas y locales, un escenario incierto en el que la seguridad jurídica es clave para atraer inversores.
El impacto económico de la pandemia por el coronavirus en el mercado inmobiliario español demanda una recuperación inminente con inversión internacional. Los buenos auspicios inversores para 2020 no deberían desaparecer cuando se diluya la crisis sanitaria.
En opinión de Iván Azinovic, socio de EY Abogados, «la inversión institucional será fundamental en la recuperación, aunque su papel dependerá del sector y de cómo se vea afectado en el medio y largo plazo». Para el letrado, este mercado «debería ser el salvavidas de la crisis económica con el apoyo del Gobierno y de todas las instituciones».
Según este experto, el ejemplo del Ayuntamiento de Madrid, con una estrategia de flexibilización y facilitación de los trámites urbanísticos, sirve para el resto de administraciones. Además, «es fundamental dar nuevas ventajas fiscales a la inversión internacional en España para que no se refugie en otros mercados más propicios y que la negociación de las condiciones esté sustentada en fundamentos jurídico-económicos sólidos para evitar la litigiosidad».
Crisis imprevisible
En la revisión de las implicaciones jurídicas de la pandemia por el Covid-19 en el sector inmobiliario, abogados, asesores, magistrados y juristas subrayan la importancia de los cumplimientos de los contratos con el estado de alarma en España. Desde el sector legal, se mencionan las características de «imprevisible e inesperada» para calificar la crisis y analizar la modificación de los contratos y sus incumplimientos, lo que trae a colación la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
En sus pronunciamientos, el Tribunal Supremo descarta la aplicación de esta cláusula para resolver el contrato cuando ha existido previsión legal o contractual de los posibles riesgos. Los supuestos de la pandemia por coronavirus entrarían en la vía del artículo 1.105 del Código Civil de fuerza mayor, por la que no se puede responder sobre aquellos sucesos que no pudieran preverse o que fueran inevitables.
De la misma opinión es el notario y doctor en Derecho, Segismundo Álvarez, que aclara que esta doctrina jurisprudencial no se aplicará cuando la alteración «se produzca sólo por ese suceso extraordinario», y si el riesgo estaba asignado a una de las partes en el contrato de forma explícita o por su naturaleza. «El Tribunal Supremo entiende que esto se extiende también a la financiación», afirma.
Como regla principal, el experto aconseja que si se piensa que no se puede ejecutar el contrato, «deberá comunicarse» y, si fuera posible, «ofrecer una alternativa de cumplimiento, con aplazamientos u otras modificaciones de las condiciones».
Asimismo, la otra parte demostrará la buena fe no exigiendo la formalización precisa y ofreciendo alternativas. Si no se llega a un acuerdo, hay que optar por «la mediación o la conciliación antes de llegar a juicio».
Arrendamientos
El Real Decreto-ley de 31 de marzo se convertía en la respuesta normativa del Gobierno a la imposibilidad de que millones de españoles pudieran pagar el alquiler de sus viviendas. Para los locales de negocio llegaría el Real Decreto-ley 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Cabe subrayar la prórroga extraordinaria no forzosa, que según Fernando Lacadena, presidente de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), ha resultado una medida beneficiosa por «marcar las pautas de referencia para las negociaciones entre las partes, otorgando los principios legales aplicables de un proceso negociador que es absolutamente necesario para encontrar soluciones válidas al mantenimiento de los negocios comerciales».
En cuanto a los arrendamientos de viviendas, los inquilinos conseguían una prórroga extraordinaria para sus contratos de alquiler siempre que estuvieran en situación de vulnerabilidad económica, con requisitos como la pérdida de ingresos de la unidad familiar y la equiparación de la renta más suministros al 35% de los ingresos netos de todos los miembros de la unidad familiar.
En el caso de un probable acuerdo durante y después de la crisis sanitaria, Javier Seijo, socio de EY Abogados, explica que «resulta imprescindible» que refleje una novación del marco contractual que evite considerar dicho trato como una liberalidad del propietario en favor del arrendatario.
En los alquileres de vivienda no hay un cambio en la prestación que recibe el arrendatario, sino sólo en su capacidad de pago, por lo que difícilmente será aplicable la cláusula rebus sic stantibus, tal y como apunta Segismundo Álvarez, coordinador académico del congreso inmobiliario que organiza Lefebvre el próximo 2 de junio. Se trata de un encuentro virtual para empresas inmobiliarias, arrendadores, inquilinos, abogados, economistas, notarios, gestores, asesores y agentes de la propiedad inmobiliaria (API), en el que se analizará de la mano de destacados profesionales el impacto que el Covid-19 va a ejercer sobre las reglas que marcan el sector inmobiliario.
CÓMO AFECTA A LA TRIBUTACIÓN
Según explica Javier Seijo, socio de EY Abogados, el impacto del Covid-19 también tiene un reflejo en el ámbito tributario:
- IRPF. En caso de moratoria en el cobro de la renta, el arrendador deberá tributar por la renta no percibida. Si se trata de una quita, es una liberalidad, no deducible salvo que se pacte una novación del contrato para una rebaja temporal en el precio del alquiler.
- IVA. En caso de moratoria posterior a la fecha exigible, el pago de la renta no altera las obligaciones de liquidar y repercutir el IVA para el arrendador ni el plazo para emitir factura. Cuando se trate de bonificaciones, quitas o condonaciones de rentas de alquileres de inmuebles debería llevar aparejada la modificación de la base imponible.
- Cuota de IRNR. Si la obligación de practicar retención a cuenta surge cuando se satisface o abona una renta, no deberá practicarse retención; si el pago tiene lugar en el año siguiente (2021), se practicará retención en ese momento.
- Las sociedades tendrán derecho a aplicar la deducción sobre la cuota íntegra del impuesto del 35% de la base de la deducción.
Fuente: Expansión
